W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 poz. 163 t.j.) źródło przychodów stanowi odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest dokonane w ramach wykonywania działalności gospodarczej, oraz
2) odpłatne zbycie nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W myśl art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.
Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.
W orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem „nabycie w drodze spadku”, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z dnia 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1437/09, z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2983/11, z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II FSK 1120/11, z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1966/11, z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 625/13, z dnia 29 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 3281/15).
W przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.
W piśmie z dnia 30 lipca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL2-1.4011.498.2024.2.AK wskazał, że za datę nabycia przez córkę udziału w nieruchomości – lokalu mieszkalnym, który córka w spadku po zmarłej mamie, należy uznać datę nabycia nieruchomości przez matkę i ojca podatniczki do majątku wspólnego małżonków.
CO W PRZYPADKU GDY NIE UPŁYNĄŁ OKRES 5 LETNI OD KOŃCA ROKU KALENDARZOWEGO, W KTÓRYM NASTĄPIŁO NABYCIE PRZEZ BEZPOŚREDNIEGO SPADKODAWCĘ ALE TERMIN TEN UPŁYNĄŁ W PRZYPADKU WCZEŚNIEJSZEGO SPADKODAWCY?
Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 19 listopada 2024 r. I SA/Łd 607/24 „Stosownie do art. 10 ust. 5 updof okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę, czyli (…) – także spadkodawcę spadkodawcy”. (…) W art. art. 10 ust. 5 pdf ustawodawca nie wprowadził – co wymaga podkreślenia – ograniczenia do jednego powiązania z bezpośrednim spadkobiorcą.
Wobec tego przyjąć należy, że stosownie do tego przepisu okres 5-ciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę czyli także spadkodawcę spadkodawcy (pierwszego spadkodawcę).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku o sygn. III SA/Wa 42/23, wskazał, że wykładnia językowa art. 10 ust. 5 pdf jest niezgodna z zasadą dostatecznej określoności przepisów prawa podatkowego, ponieważ przepis zwalniający z opodatkowania spadkobierców nabywających nieruchomość w drodze spadku nie uwzględnia sytuacji, w których zgodnie z celem przepisu, tj. ochroną rodziny, brak opodatkowania również powinien być przewidziany.
Powyższy wniosek zdaniem Sądu przemawia za przyjęciem celowościowej wykładni art. 10 ust. 5 pdf, zgodnie z którą pojęcia „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”, należy odczytywać w ten sposób, że okres 5 lat powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez wszystkich spadkodawców do których uprzednio należał przedmiotowy majątek. Taka sytuacja w praktyce dotyczy przede wszystkim sukcesji w ramach rodziny i powinna odpowiadać celom założonym przez ustawodawcę w nowelizacji z 2018 r.
Zdjęcie: www.freepik.com
