COVID-19 Jak płacić niższy czynsz najmu w związku z koronawirusem

Kiedy możesz wystąpić do Sądu o obniżenie czynszu najmu

Jeżeli w wynajmowanym lokalu nastąpił spadek obrotów i liczby klientów z powodu epidemii koronawirusa a negocjacje z Wynajmującym nie przyniosły rezultatu możesz wystąpić do Sądu o obniżenie czynszu najmu.

Wniesienie powództwa opartego na klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków

Sąd może udzielić Najemcy ochrony jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków zapłata czynszu najmu byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłaby Najemcy rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy najmu.

Sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania umowy najmu, wysokość czynszu najmu lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy najmu.

W postępowaniu sądowym konieczne jest wykazanie, że w następstwie epidemii koronawirusa zapłata czynszu najmu w pierwotnej wysokości byłaby połączona dla Najemcy z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby Najemcy rażącą stratą – upadłością lub likwidacją.

Zmiana stosunków musi mieć charakter nadzwyczajny

Nadzwyczajna zmiana stosunków powinna dotyczyć stosunków społecznych i gospodarczych, które mają charakter powszechny tj. dotyczą ogółu społeczeństwa lub szerokiej grupy społecznej a nie jedynie Najemcy W szczególności pogorszenie sytuacji ekonomicznej lub nadzwyczajna zmiana indywidualnej sytuacji życiowej Najemcy nie mogą stanowić podstawy interwencji Sądu.

Zmiana stosunków musi mieć przy tym charakter wyjątkowy. Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się najogólniej taki stan rzeczy, który zdarza się bardzo rzadko, jest niebywały, niezwykły, niespotykany.

Zmiana stosunków musi nieść ze sobą nadmierną trudność w zapłacie czynszu lub grozić Najemcy rażącą stratą, czego strony – zawierając umowę najmu – nie przewidywały tj. dalsze trwanie umowy najmu w niezmienionej postaci i wykonywanie obowiązków umownych prowadzi do nadmiernego utrudnienia spełnienia świadczenia lub groźby rażącej straty dla Najemcy przykładowo do ryzyka likwidacji lub upadłości Najemcy.

Czy epidemia koronawirusa może skutkować nadzwyczajną zmianą stosunków prowadzącą do sądowego obiżenia czynszu najmu

W orzecznictwie sądowym epidemię, głębokie zmiany sytuacji gospodarczej oraz nagłe, nieprzewidywalne zmiany w prawie, wskazuje się jako przykłady nadzwyczajnej zmiany stosunków, mogącej prowadzić do sądowej ingerencji w umowę.

Negatywne konsekwencje epidemii COVID-19 dla gospodarki i stosunków społecznych, jak np. zmiany stosunków społecznych, znaczne pogorszenie sytuacji finansowej części społeczeństwa, zwolnienia pracowników, brak fizycznej obecności pracowników w biurach, praca on-line, a także spowodowane tym zmiany w prawie, mogą uzasadniać powoływanie się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków.

W orzecznictwie jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się m.in. epidemie (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 grudnia 2018 r., I ACa 649/18, LEX nr 2020).

„Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie (…) szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw. (…) Termin „zmiana stosunków” nie określa indywidualnej zmiany sytuacji strony zobowiązania (np. kłopoty finansowe, choroba), ale zmiany w zakresie stosunków społecznych dotyczące większej grupy podmiotów, a w szczególności zmiany warunków gospodarczych o charakterze powszechnym i niezależne od stron” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 października 2017 r., VI ACa 1556/16, LEX nr 2020).

Epidemia koronawirusa może zatem skutkować nadzwyczajną zmianą stosunków, mogącą uzasadniać sądową ingerencję w treść umowy najmu. Podobnie traktować można głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, która stanowi następstwo epidemii COVID-19, a także nieprzewidywalne zmiany stanu prawnego, stanowiące reakcję na epidemię.

Sam fakt wystąpienia epidemii nie uzasadnia jeszcze automatycznie sądowej ingerencji w treść umowy najmu. Kluczowe jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy znaczącym obniżeniem obrotów w przedmiocie najmu a wystąpieniem epidemii COVID-19 i jej skutkami. W konsekwencji do Sądu należy ocena, czy nadzwyczajna zmiana stosunków doprowadziła do nadmiernej trudności spełnienia świadczenia lub groźby rażącej straty dla Najemcy.

Podstawa prawna

Podstawą prawną powództwa jest art. 357(1) § 1 kodeksu cywilnego (tzw. klauzula Rebus sic stantibus), zgodnie z którym jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.